Ik bouw een nieuw huis. Wat is het btw-tarief?

Het btw-tarief is 21%. Dat geldt dus voor de werkuren en de materialen aangerekend door aannemers en zelfstandigen. Op de door u aangekochte bouwmaterialen betaalt u ook 21%.

Het verlaagd tarief van 6% is in geen geval van toepassing:

• op werken die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals het verbouwen van gewassen, tuinaanleg, het oprichten van afsluitingen en de bouw van zwembaden, sauna’s, minigolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties;
• op werken die betrekking hebben op een gebouw dat reeds het voorwerp heeft uitgemaakt van een aankoop met toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6%.

Ik breek een oud gebouw af en bouw een nieuwe privéwoning op die plaats. Wat is het btw-tarief?

De afbraak van een gebouw en de erop volgende heropbouw van een privéwoning geniet van 1 januari 2009 tot 31 december 2010 in heel België het verlaagd btw-tarief van 6%. Dit tarief, dat voorheen enkel van toepassing was in bepaalde steden, is nu dus uitgebreid tot het volledig Belgisch grondgebied.

Volgende voorwaarden moeten vervuld zijn:

• de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning moet ingediend zijn voor 1 april 2010;
• de afbraak gaat gepaard met de wederopbouw en vormen samen één handeling;
• het gebouw wordt na de uitvoering van de werken uitsluitend of hoofdzakelijk gebruikt als privéwoning.

Hoe kan ik het verlaagd btw-tarief voor afbraak en wederopbouw genieten?

Voordat de btw opeisbaar wordt (dus vóór de dienstvoltooiing, facturatie of betaling van een voorschot), dient de bouwheer bij het btw-controlekantoor waar het gebouw gelegen is een verklaring en een kopie van de bouwvergunning in. De verklaring vermeldt dat het gebouw uitsluitend of hoofdzakelijk zal worden gebruikt als privéwoning.

Wat moet ik doen op het vlak van btw als ik een woning bouw?

Uw gemeente of stad levert u voor de bouw van uw woning een stedenbouwkundige vergunning af. Zij licht de btw-administratie in die u op haar beurt een btw-aangifte toestuurt (speciale aangifte 106.3).

Waarom moet ik bij het bouwen van mijn woning een aangifte invullen voor een btw-controle?

De btw-administratie gaat er van uit dat deze werken door professionele zelfstandigen of aannemers worden uitgevoerd. Natuurlijk mag u ook een beroep doen op uw eigen vakkennis of die van uw familieleden of vrienden.

Deze aangifte is bedoeld om het onderscheid te maken tussen werken uitgevoerd door:

• professionelen (= btw-belastingplichtigen)
• u zelf, samen met familieleden of anderen (= derden)

Wat houdt de btw-aangifte eigenlijk in?

De aangifte zelf bestaat uit 4 delen.

• In Vak I vermeldt u algemene gegevens waaronder:
  • de datum waarop u uw intrek nam in uw nieuwe woning (= ingebruikname van het gebouw);
  • de datum waarop u uw nieuw kadastraal inkomen kreeg (= de datum van betekening vindt u terug op de brief van het kadaster);
  • een gedetailleerde beschrijving van de nog uit te voeren werken op datum van de betekening van het kadastraal inkomen.
• In Vak II geeft u een overzicht van alle facturen voor de werken die u liet uitvoeren door professionele zelfstandigen of aannemers (de factuur van uw architect moet u niet opnemen).
• In Vak III vermeldt u alle facturen van bouwmaterialen die u zelf aangekocht heeft. Ook de aankopen waarvoor u geen factuur kreeg, moet u hier vermelden.
• In Vak IV geeft u een opsomming van de werken die u, uw familieleden of derden zelf deden zonder daarvoor betaald te worden. U vermeldt:
  • naam, adres, beroep, familieband ( bijv. vader, schoonbroer …);
  • de werken die u heeft gedaan en hoeveel tijd dit in beslag nam;
  • een verwijzing naar de gebruikte materialen die vermeld zijn in vak III.

U ondertekent de aangifte en schrijft er bij "Voor echt verklaard op …" en de datum.

Welke bijlagen moet ik bij de btw-aangifte voegen?

• het plan van uw nieuwe woning getekend door de architect
• de bestek(ken)
• alle originele facturen (dus geen kopies!) vermeld in de vakken II en III
  Uiteraard krijgt u deze facturen later terug.
• eventuele bewijsstukken waaruit blijkt dat u, uw familieleden of derden gratis werken hebben uitgevoerd aan uw nieuwe woning.

Waarom moet ik eventuele bewijsstukken toevoegen aan de btw-aangifte?

De btw-administratie moet controleren of de personen die gratis werken hebben verricht al dan niet btw-plichtig zijn.

Deze bewijsstukken kunnen schriftelijke verklaringen zijn ( bijv. van ooggetuigen), foto’s …

U moet dus niet vooraf het btw-kantoor verwittigen als u, uw familieleden of derden bepaalde werken zullen uitvoeren. Het volstaat om dit op te nemen in de aangifte.

Wanneer moet ik de btw-aangifte indienen?

Binnen de 3 maanden na ontvangst van uw nieuw kadastraal inkomen moet u de aangifte samen met de bijlagen indienen in het bevoegd btw-kantoor.

Het bevoegd btw-kantoor is normaal gezien het kantoor dat u de in te vullen aangifte toestuurde.

De niet-indiening van de aangifte kan leiden tot een boete van 25 tot 2 500 euro. Zelfs wanneer u een boete krijgt, moet u toch nog de aangifte indienen.

Wat gebeurt er met mijn aangifte bij het btw-kantoor?

Het btw-kantoor berekent de normale prijs van uw woning op basis van vastgestelde eenheidsprijzen voor de gebruikte materialen. Ook de oppervlakte van de verschillende ruimtes heeft invloed op de berekening.

Als na deze berekening blijkt dat u te weinig btw heeft betaald, zal u het verschil moeten bijbetalen. Er kunnen ook boetes worden aangerekend.

In de berekening houdt het btw-kantoor uiteraard rekening met het werk dat u zelf uitvoerde en met de nog uit te voeren werken.

Ik ga niet akkoord met de btw-berekening. Wat nu?

U kunt onmiddellijk contact opnemen met de btw-ambtenaar die uw dossier behandelde. Hij zal u uitleggen hoe hij de prijs van uw woning bepaalde. Indien blijkt dat niet met alles rekening werd gehouden, zal hij het dossier herbekijken.

Wanneer u en de btw-ambtenaar het oneens blijven, dan kan door beide partijen een deskundige schatting worden aangevraagd.

Dat moet gebeuren binnen de twee jaar na de betekening van het kadastraal inkomen.

Moet ik de plannen, bestek(ken) en facturen bewaren voor de btw-administratie?

U moet gedurende 5 jaar alle plannen, bestekken en facturen bewaren. Die periode start vanaf de datum van de betekening van het kadastraal inkomen.

Wanneer een btw-ambtenaar deze documenten wil bekijken, moet u ze aan hem kunnen voorleggen.

Bij vragen of twijfels: aarzel niet om uw plaatselijk btw-kantoor te raadplegen.